저는 단독주택을 소유하고 있으면서 1층을 임대하였습니다. 그런데 기간이 …H인기글
보고서
1. 해설
질문자는 단독주택의 1층을 임대하였으나, 임차인에게 임대차 기간 만료 후 보증금 반환이 어려워져 현재 강제경매가 진행 중인 상황입니다. 여기서 "강제경매를 정지시킬 방법이 있는지"가 핵심 쟁점입니다.
임대차기간이 종료되고도 보증금 반환이 이뤄지지 않을 경우, 임차인은 임대인을 상대로 소송을 제기해 판결(집행권원)을 받으면, 이 집행권원을 바탕으로 임대인의 부동산에 대해 강제경매 신청이 가능합니다. 경매가 개시된 이후에는 법적으로 채무(보증금 반환금)를 모두 변제하거나, 법원이 인정하는 합의 내지는 담보제공 등 특별한 사정이 없는 한 경매절차가 계속 진행됩니다.
강제경매를 ′정지′시키거나 ′중단′하려면 아래와 같은 방법이 있습니다.
채무(보증금) 전액 또는 법원이 인정하는 일부 금액을 변제
경매 신청 채권자(임차인)와 합의(예: 분할상환, 지급기일 약정 등) 후 집행 신청 취하
경매집행정지 신청: 집행에 중대한 하자가 있거나, 경매개시결정 이후 불복할만한 절차상 문제가 있을 때(예: 채무 전부 변제 등)
집행정지 가처분: 잠정적 정지 필요 시, 집행문 부여에 관한 이의·이의신청 등
파산·회생절차 개시: 법인·개인 회생신청 등으로 집행정지 효력 발생 가능
단순한 자금 사정(예: 돈이 아직 마련되지 않았다)만으로는 강제경매를 일방적으로 정지시킬 수 없습니다. 임차인과의 협상을 시도하여 분할상환이나 기한의 이익 부여에 관한 합의를 통한 경매취하 유도 등 현실적인 대응이 필요합니다.
2. 관련 판례
대법원 2011다83883 판결
임차보증금 반환의무를 이행하지 않아 강제경매가 진행 중인 사안에서, “채무자가 변제를 전부 완료한 경우, 강제집행 절차가 종료되어야 한다”고 판시.
대법원 2007다16236 판결
“경매 개시 전후를 불문하고 피담보채권이 소멸하면 경매절차는 중단, 종결되어야 한다.”
서울중앙지방법원 2017카합864 결
“문서상 담보 제공, 기타 법원이 적법하다고 인정하는 사유가 있을 때 경매절차 정지 결정이 가능함.”
3. 관련 법령
민사집행법 제262조
"경매개시결정 이후에 채무 전부를 변제하거나 이에 갈음하는 합의를 한 경우, 이해관계인은 법원에 집행취소 또는 집행정지 신청을 할 수 있다."
민법 제750조 (불법행위에 기한 손해배상)
임대차보호법 제3조의3 (보증금 반환채권)
민사집행법 제44조 및 제45조
(집행권원에 대한 이의제기와 집행정지)
4. 참고 사항
경매가 개시된 후라도, 임차인과 실질적인 분할상환 등 협의를 통해 합의문을 제출할 경우 임차인이 경매 신청을 취하하도록 할 수 있습니다.
보증금 중 일부만을 마련해 분할상환의사를 밝히고 협상하면 임차인도 실익상 경매취하를 고려할 수 있습니다.
단, 실제로 임차인이 취하하지 않으면 법원이 임의로 경매를 정지시켜주지 않으므로, 채권자(임차인)와의 원만한 협상이 가장 현실 적대안입니다.
경매진행 간 집행정지 또는 집행취소 절차는 실질적으로 변제 완료나 집행권원 무효 등의 근거가 필요합니다.
시간적 여유가 많지 않으니 신속하게 대응해야 하며, 임차인의 채권액, 주택의 담보부채 상태, 우선순위 등을 면밀히 파악해야 합니다.
5. 요약 및 안내
강제경매 정지는 보증금 전액을 변제하거나 임차인과의 합의를 통해 취하가 이뤄지는 경우에만 이루어집니다.
임차인과의 협상을 시도해보고, 변제계획을 제시해 합의서를 받는 것이 필요합니다.
집행권원 상 이의사항(변제완료, 부당한 집행 등) 등 법적 근거가 있으면 집행정지 신청이 가능하나, 운용은 매우 제한적입니다.
궁극적으로 강제경매 정지를 위한 핵심은 실질적 변제, 채권자의 동의, 그리고 필요한 경우 법원의 집행정지결정 확보입니다.
본 답변은 법적 권리 및 사정을 판단하는 참고용이며, 정확한 사건 경위 및 세부사정에 따라 조치 방법이 달라질 수 있으므로, 실제 실행 전 전문 변호사와의 상담이 필요합니다.
6. 후속 조치 안내
상황이 시급한 만큼, 즉시 임차인과 신속히 협상을 진행하는 것이 권장됩니다.
협상에서 현실적인 변제 계획을 제출하고, 임차인에게 경매 취하 또는 지연 요청을 문서로 남기십시오.
채무 일부 변제가 가능하다면 일부라도 지급하되, 합의서에 ′강제경매 취하′를 명확히 기재하십시오.
임차인과의 합의가 어렵거나 추가적 법적 절차(집행정지, 쟁송 등) 검토가 필요한 경우, 부동산/집행전문 변호사와의 직접 상담을 반드시 권유합니다.
향후 경매절차 관련 안내문(집행관 고지 등)을 지속적으로 확인하고, 진행 현황을 점검하며 후속 대응을 준비하시기 바랍니다.
