계약갱신 청구권은 형성권으로 알고 있는데, 전세대출에 대해 채무 불이행에 빠진 임차인이 임차보증금 반환을 지체하기 위해서 임대인에게 계약갱신 청구권을 행사하는 경우, 전세대출 실행한 채권자겸 금융기관은 임차인의 임차보증금 반환을 회수하기 위해서는 또다시 갱신된 계약기간의 만료까지 기다려야 하는지? > 상담사례

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안녕하세요. 질문해주신 내용에 대해 법리적 검토를 해보겠습니다.

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### 1. 기본 쟁점 정리
- 임차인은 전세대출금 채무불이행 상태이고, 임대인에 대해 임차보증금 반환을 지체하고 있음.
- 임차인은 계약갱신청구권(형성권)을 행사하여 계약을 갱신하여, 임대차관계가 연장됨.
- 전세대출을 실행한 금융기관(채권자)은 임차보증금에서 우선변제권 등 권리를 갖고 있고, 보증금 반환을 회수하려고 함.
- 질문: 금융기관은 계약갱신으로 갱신된 임대차계약 기간이 끝날 때까지 보증금 반환을 기다려야 하는지?

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### 2. 법리적 검토

#### (1) 계약갱신청구권의 성격
계약갱신청구권은 임대차 보호법 상 임차인이 계약기간 종료 전 일정한 요건을 충족하는 경우 종전 계약과 동일한 조건으로 임대차계약을 갱신할 것을 임대인에게 요구하는 **형성권**입니다.
- 즉, 임차인이 계약갱신을 청구함에 따라 기존 임대차계약의 존속기간을 연장하는 효과가 발생합니다.
- 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하기 어렵습니다.

#### (2) 보증금 반환 채권과 계약갱신
- 임차인이 계약갱신을 청구하여 임대차 계약기간이 연장되면, 임대차 관계가 그 기간 동안 계속 유지됩니다.
- 따라서 임차보증금은 계약 종료 시점에 반환하는 것을 원칙으로 합니다. 즉, 계약갱신으로 인해 반환 시기의 도래가 늦춰진다고 볼 수 있습니다.

#### (3) 금융기관의 회수권리와 우선변제권
- 금융기관은 임차인의 전세대출채권자로서 임차보증금 반환채권에 대해 담보권 또는 우선변제권을 가진 경우가 많습니다.
- 그러나 우선변제권은 임대차 계약이 종료된 상태(임차인이 보증금을 반환 받을 권리가 소멸되는 시점)에 실현 가능하므로, 임대차 계약이 연장된 상태에서는 보증금 반환채권의 반환시기가 갱신된 기간 종료 시까지 연기될 수 있습니다.
- 따라서 금융기관도 임대차 종료를 기다려야 하는 불리함이 있을 수 있습니다.

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### 3. 예외 가능성 또는 대안
- 만약 임차인이 계약갱신청구권을 불법적·부당한 목적으로 행사하여 계약관계를 계속 유지하려는 경우(예: 전세대출채무 불이행 및 보증금 반환 지연 목적), 임대인은 임대차보호법상 계약갱신 거절 사유를 주장할 수 있습니다.
- 계약갱신 거절이 인정되는 경우 계약 종료와 함께 임차보증금 반환채권의 실현이 가능합니다.
- 한편, 임대인이 명도소송 등을 통해 임차인을 내보낼 수 있고, 임차료 체납, 용도 변경 등 사유가 있다면 계약갱신 거절 가능성도 검토해야 합니다.

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### 4. 결론
- 임차인이 적법하게 계약갱신 청구권을 행사하고 임대인이 이를 받아들여 계약이 갱신된 경우, 금융기관은 갱신된 계약기간 만료 시까지 임차보증금 반환을 기다려야 하는 것이 일반적입니다.
- 다만, 임대차보호법상 임대인이 계약갱신을 정당한 사유로 거절할 수 있으면, 그때부터 임차인은 보증금 반환 의무가 발생하므로 금융기관도 반환 회수를 조기에 진행할 수 있습니다.
- 따라서 금융기관 입장에서는 임대인이 계약갱신을 거절할 만한 사유가 있는지 검토하고, 필요시 임대인과 협력하여 계약갱신 거절 및 명도 절차를 추진하는 것이 중요합니다.

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필요하시면 구체적인 사례 및 계약서 내용에 따른 법률 검토, 소송 추진 방안 등에 대해 추가 상담해 드릴 수 있습니다.