매수인이 부동산 매입 후 근저당권 존재를 발견. 계약 당시 등기부 확인을 소홀히 한 경우. > 상담사례

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매수인이 부동산을 매입한 후에 근저당권 등의 담보권이 설정되어 있음을 알게 된 경우, 그리고 매수인이 매매계약 체결 시 등기부 등본 확인을 소홀히 한 경우에 적용할 수 있는 법적 문제는 다음과 같습니다.

1. **근저당권 설정 사실과 매수인의 주의 의무**
- 부동산 매도인이 매도 당시 근저당권 설정 사실을 고지하지 않은 경우, 매도인의 부동산 담보권 설정 사실에 대한 고지의무 위반 여부가 문제됩니다.
- 그러나 매수인 역시 통상 등기부 등본을 확인하여 권리관계를 확인할 주의 의무가 있습니다. 부동산 거래 관행상 등기부 확인은 기본적인 주의 사항입니다.

2. **근저당권의 효력**
- 근저당권은 등기된 권리로서 제3자에 대해 대항력이 있습니다. 따라서 근저당권이 설정되어 등기되어 있다면, 매수인은 해당 근저당권의 영향을 받습니다.
- 매수인이 등기부 확인을 하지 않아도, 등기된 근저당권은 원칙적으로 매수인에게 대항 가능합니다.

3. **매수인의 구제 가능성**
- 매도인이 매매계약 시점에 근저당권 설정 사실을 고의로 은폐하거나 고지하지 않은 경우, 사기 또는 착오에 의한 계약취소 또는 손해배상 청구가 가능합니다.
- 그러나 단순한 등기부 확인 소홀(주의의무 위반)만으로는 대항력 있는 근저당권의 효력을 부인하기 어렵습니다.
- 따라서 매도인의 은폐나 사기가 없는 한, 매수인은 근저당권 설정으로 인한 제한을 부담할 수밖에 없습니다.

4. **근저당권 실행과 매수인의 권리**
- 근저당권자가 권리를 실행하면 담보물건인 부동산은 경매 등으로 처분될 수 있으며, 매수인의 소유권도 영향을 받을 수 있습니다.
- 이 경우에도 매수인이 매도인에 대해 손해배상을 청구할 수 있는지, 계약 해제 또는 해지의 근거가 있는지를 검토해야 합니다.

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**요약:**
- 부동산 근저당권이 등기되어 있다면, 매수인은 근저당권의 효력에서 자유롭지 못합니다.
- 매수인이 등기부 확인을 소홀히 한 것은 통상적인 주의 의무 위반에 해당하며, 이를 이유로 근저당권의 효력을 부인하기 어렵습니다.
- 다만, 매도인이 근저당권 설정 사실을 고의로 은폐했다면 사기·착오를 이유로 계약 취소나 손해배상 청구가 가능합니다.

필요 시 구체적인 사실관계에 따라 법률 전문가와 상담하시길 권합니다.