공인중개사가 토지 매매 중 토지의 진입로 문제를 고지하지 않음. 매수인은 계약 체결 후 분쟁 발생. > 상담사례

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공인중개사가 토지 매매 과정에서 토지의 진입로 문제를 매수인에게 고지하지 않아 분쟁이 발생한 경우, 다음과 같은 법적 쟁점과 대응 방안이 고려될 수 있습니다.

### 1. 문제의 핵심
- **토지 진입로 문제란?**
토지가 도로와 직접 연결되지 않거나, 진입로가 협소하거나 불법인 경우, 해당 토지의 이용 및 가치에 큰 영향을 미칩니다.

- **고지의무 위반 여부**
공인중개사는 거래의 중요한 내용을 성실히 설명하고 고지할 의무가 있으며, 진입로 문제는 거래 중요 정보에 해당하므로 이를 누락한 점이 문제 됩니다.

### 2. 법적 책임 여부
- **공인중개사의 고지의무**
「공인중개사법」 및 대법원 판례에 따르면 중개사는 거래 대상 물건의 중요사항을 조사·설명해야 할 의무가 있습니다. 진입로 문제는 부동산의 사용·수익에 직접적 영향을 주므로 고지의무 대상에 해당합니다.

- **손해배상청구 가능성**
고지의무 위반으로 매수인이 손해를 입었다면, 민법상 계약불이행 또는 사기·착오에 근거한 계약취소, 손해배상 청구가 가능합니다.

### 3. 매수인이 취할 수 있는 조치
- **중개사에 대한 손해배상 청구**
고지의무를 이행하지 않아 손해가 발생했음을 입증하면, 손해배상을 요구할 수 있습니다.

- **계약해제 또는 취소 검토**
진입로 문제로 토지 활용이 불가능하거나 현저히 제한되는 경우, 계약 해제 또는 취소를 주장할 수 있습니다.

- **관계 행정기관 확인 및 대응**
진입로 관련 법령(도로법, 도시계획법 등)과 행정처분 사항을 확인해 권리를 정리할 필요가 있습니다.

### 4. 공인중개사 입장에서의 대응
- 거래 과정에서 충분한 사실 확인과 설명을 했는지, 고지 내역을 문서화했는지 점검해야 하며, 미비한 경우 분쟁 해결에 적극 협조하는 것이 필요합니다.

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### 참고 판례 및 법령
- 대법원 2001다67337 판결: 중요한 물적 하자에 대한 고지의무 위반 시 중개사의 손해배상 책임 인정
- 「공인중개사법」 제22조(설명의무)
- 「민법」 제390조(손해배상청구), 제107조(계약취소)

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필요시 부동산 전문 변호사와 상담하시기를 권장드립니다.