전세 만기가 지났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않습니다. 새로운 세입자가 들어와야 돌려주겠다고 합니다. > 상담사례

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전세 만기가 지났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않고, 새로운 세입자가 입주해야 보증금을 준다고 하는 상황은 매우 곤란한 경우입니다. 이런 상황에서 취할 수 있는 조치들을 안내해 드리겠습니다:

1. **계약서 확인**
우선 전세계약서에 명시된 계약 종료일과 보증금 반환 조건을 확인하세요. 일반적으로 전세 만기일 이후에는 집주인이 지체 없이 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다.

2. **내용증명 발송**
집주인에게 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보내십시오. 내용증명은 법적 증거가 되므로, 만기일 이후 보증금 반환을 요구하는 기록으로 남길 수 있습니다.

3. **전세권 침해 및 채권 확인**
보증금을 돌려받을 권리는 전세권(전세계약상의 권리)이므로 집주인의 반환 의무가 법적으로 확실합니다. 임대인이 반환하지 않으면 전세권 침해가 됩니다.

4. **법적 대응**
- **임대차계약 종료 통보 및 반환 요구**: 이미 만기가 지났다면, 계약은 종료된 상태이므로 반환 요구가 정당합니다.
- **전세금 반환 소송**: 내용증명과 구두 요구에도 반환이 안된다면, 변호사 상담 후 전세금 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다.
- **경찰에 사기·횡령 고소**: 만약 집주인이 고의로 보증금을 돌려주지 않는 경우, 사기 또는 횡령 혐의로 고소도 가능합니다.

5. **임차권 등기명령 신청**
집주인이 임차권 등기명령을 해주지 않을 경우 법원에 신청하여 전세권 등기를 할 수 있습니다. 이를 통해 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

6. **새로운 세입자와의 관계 확인**
집주인이 ′새로운 세입자가 들어와야 보증금을 준다′고 한다면, 이는 불법적인 조건일 가능성이 큽니다. 계약 만료 후 보증금 반환은 의무이기 때문입니다.

7. **주택도시보증공사(HUG) 또는 한국임대인협회 등의 상담**
관할 기관에 상담하여 분쟁 해결을 위한 도움을 받는 것도 좋습니다.

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### 요약
- 전세 만기 후 즉시 보증금 반환 요구 가능
- 내용증명 등으로 정식 요구
- 반환 거부 시 민사소송 및 임차권 등기명령 신청 가능
- 새로운 세입자 입주 조건은 법적으로 인정되지 않음
- 법적 조치 전 변호사 상담 권장

필요시 추가로 구체적인 상황(계약서 내용, 대화 내역 등)을 알려주시면 더 상세한 도움을 드릴 수 있습니다.