상가건물의 관리규약에는 업종제한에 관한 규정은 없으나 분양시 분양계약서에 000호 외에는 카피솝으로 분양 임대하지 않는다고 규정한 경우의 구속력? > 상담사례

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상가건물의 관리규약에는 별도의 업종제한 규정이 없으나, 분양계약서에 특정 점포(000호) 외에는 카피숍으로 분양·임대하지 않는다는 업종제한 약정이 명시된 경우, 그 약정은 수분양자 및 그 지위를 양수한 자, 임차인 등에게 구속력이 있습니다. 이 약정은 민법상 계약자유의 원칙과 대법원 판례에 따라 상가 내 업종제한 약정의 효력으로 인정됩니다사이트명사이트명.

1. 사건 상황 설명 및 세부사항

• 관리규약에는 업종제한 규정 없음.
• 분양계약서에는 000호를 제외한 나머지 점포에 대해 ‘카피숍 분양·임대 금지’ 약정 기재.
• 분양 이후 일부 점포에서 카피숍 영업 또는 임대 가능 여부로 분쟁 가능.

2. 핵심 법적 쟁점 및 관련 법리

• 법적 쟁점: 관리규약에 없고 분양계약서에만 있는 업종제한 규정의 구속력 및 그 적용 범위.
• 관련 법리: 대법원은 분양계약서상 특정 업종 제한 약정은 해당 상가의 수분양자, 양수인, 임차인 등에게도 물권적·채권적 효력이 인정된다고 판시함(대법원 2009다61179 등)사이트명.

적용 대상

• 약정 당사자(분양자, 수분양자)뿐 아니라 임차인, 양수인 등도 구속됨.
• 업종제한 위반 시, 기존 종사자는 영업금지청구, 손해배상 등 민사상 권리행사가 가능.

3. 주요 당사자 및 책임

• 분양자·수분양자: 분양계약서 업종제한 약정의 당사자.
• 양수인/임차인: 분양계약의 연장선상에서 동일한 의무가 발생.
• 위반시 책임: 업종제한 위반자는 영업금지, 계약해제, 손해배상 등 책임 부담사이트명.

4. 사건 진행 절차

• 위반 발견 시: 영업금지 가처분, 본안소송(영업금지청구, 손해배상청구) 등 제기 가능.
• 관리단 결의 등으로 규약을 개정하거나 업종제한 완화 가능, 단 관리단 규약 개정에는 정족수 요건(구분소유자 일정수 이상 동의 등) 필요.

5. 구체적 조치 및 대안

• 위반 행위 중지 요청: 우선 내용증명 등으로 업종제한 위반을 중단하라고 요구.
• 가처분 신청: 신속한 권리보호 위해 영업금지 가처분 신청 가능.
• 본안소송: 업종제한 약정 위반에 따른 손해배상 or 영업금지청구 소송 제기.
• 관리규약 변경 논의: 전체 구분소유자 동의로 관리규약에 업종제한 명시 또는 완화 가능.

각 조치의 법적 영향

• 가처분은 신속, 임시적 집행.
• 본안소송은 궁극적 해결, 다만 기간 소요.
• 관리규약 개정은 상가 전체 입점자의 합의 필요.

6. 상황 모니터링 및 변경 가능성

• 법률/판례 변화: 최근 대법원 판례에서도 약정의 인적·물적 효력이 강조되는 중사이트명.
• 추가 사실관계(권리양도 등) 따라 적용범위 달라질 수 있음.

7. 요약

• 분양계약서의 업종제한 약정은 관리규약에 없더라도 강하게 구속력을 가집니다.
• 수분양자, 임차인, 양수인 모두 준수 의무가 있습니다.
• 위반시 손해배상, 영업금지청구 등 민사적 제재 가능성이 높습니다.
• 단, 구체적 사실관계 및 규약 개정 여부 등 사안별로 달라질 수 있습니다.

이 자문은 참고용 법률정보이며, 구체적 분쟁이나 소송에 대비하여서는 반드시 별도의 변호사 상담이 필요합니다.

8. 후속 조치 안내

• 업종제한 위반 여부에 관해 증거(계약서 사본, 영업현황 등)를 수집하세요.
• 분쟁 발생시 상가 관리단 또는 입점 점포 대표자 협의회를 통한 합의 가능성을 타진하세요.
• 해결이 어려울 경우, 부동산·상가전문 변호사와 구체적으로 상담하시길 권합니다.