저는 조그만한 건축업을 하고 있습니다. 시행사에서 일거리를 준다고 하여 계약을 체결했는데 중도금 대출을 받기 위해 직원들이름으로 분양계약서를 작성하고 대출을 받는데 협조해 달라고 하여 허위 분양계약서를 작성하고 은행으로부터 직원들 이름으로 대출을 받아 시행사가 가져갔습니다. 그런데 지금에 와서 분양되질 않아 신탁회사에 신탁등기를 한 다음 시행사는 대출금에 대하여 나몰라라 하고 있습니다. 이 경우 대출금 채무자에서 벗어나는 방법은 없나요? > 상담사례

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사안 요약:
질의자는 건축업자로, 시행사의 요청에 따라 직원 명의로 허위 분양계약서를 작성해 중도금 대출을 받고, 그 대출금을 시행사가 수령한 상황입니다. 그러나 분양이 이루어지지 않아 신탁등기까지 걸린 상태에서, 시행사는 대출금 상환 책임을 회피하고 있습니다. 질의자는 실제 채무 부담에서 벗어날 방법이 있는지 문의하셨습니다.

1. 상황 상세 설명 요청 및 증거 분석

• 작성하신 허위 분양계약서의 내용, 작성 시점, 대출 실행 일자, 대출금의 실제 사용 내역(시행사 수령 증거), 신탁등기 시점 및 명의 등
• 직원 명의로 진행된 대출 약정서, 분양계약서, 등기부등본 등 원본 서류
• 시행사와 주고받은 문자, 이메일 등 증빙자료
• 대출 실행 뒤 시행사에 금전이 실제 넘어간 내역 증빙(계좌 이체 내역 등)
• 시행사/신탁사와의 최근 연락 내용(문서·녹취 등)

※ 향후 분쟁 시, 위 증거들은 책임 주체를 명확히 하는 데 핵심이 됩니다.

2. 법적 쟁점 요약

• 허위 분양계약 및 차명 대출의 효과:
  명의를 빌려 허위 또는 차명으로 분양계약을 하고 금융기관에서 대출을 받은 경우,
  실제 분양의 목적 없이 사업자금 사용 목적이었다면, 분양계약자는 기본적으로 주택 분양보증의 보호 대상에서 제외됩니다[법제처 국가법령정보센터(대법원 2010가합17519 판결)][다음카페 판례해설].
• 금융기관에 대한 채무 책임:
  분양계약자(=직원, 실질적으로는 질의자 또는 회사)가 대출계약상 채무자로 등재되어 있다면,
  원칙적으로 금융기관에 대한 법적 채무는 그대로 인정됩니다.
  다만, 실제 수익자(시행사)와의 관계에서 권리구제 여지는 별도 검토 필요합니다[법제처 국가법령정보센터(대법원 2010가합17519 판결)].
• 형사책임 가능성:
  금융기관을 기망(속임수)해 대출을 받았다면 사기죄 등이 문제될 수 있으나, 사내 분양 구조에서 “금융기관에 대한 명백한 기망이 없다면” 대법원은 사기죄 불인정 입장을 판시한 바 있습니다[조선일보-대법원 판결 요지].

3. 법적 절차와 단계

• 민사상 구상권 행사(시행사 상대로)
  직원(대출자) 또는 그 실질 책임자(질의자, 회사)는 대출 채무자인 점에서,
  시행사가 대출금 취득의 실수익자임을 입증하면, 구상권 청구가 가능합니다.
  실제 대출금이 시행사로 넘어갔다면, 부당이득반환청구·채권자대위소 등 법적 대응이 가능합니다[법제처 국가법령정보센터(대법원 2010가합17519 판결)].
• 금융기관 채무면제 주장
  현행 판례와 실무상, 명의상 채무자에게 법적 책임이 남아 있으므로 금융기관 상대로 직접 채무면제를 받기는 어렵습니다.
  단, 시행사의 책임이 인정되는 경우 채무 변제 후 구상하는 방향만 가능합니다.
• 형사 고소(사기·배임 등)
  시행사가 의도적으로 대출금만 편취하고 상환 의사가 없는 경우, 사기, 배임죄 등으로 형사 고소도 검토할 수 있습니다.

4. 구체적 조치 및 대안

• 1. 시행사 상대로 구상권 행사 및 민사소송
  • 장점: 실제 손실(상환금)을 법적으로 청구 가능
  • 단점: 소송 장기화, 항변 있을 수 있음, 증거 확보 관건
• 2. 형사고소(사기·배임) 및 민사소송 병행
  • 장점: 강제 수사로 증거 확보 가능성, 압박
  • 단점: 수사 진행에도 불구, 민사적 채무는 남을 수 있음
• 3. 금융기관과의 협의(조정 요청)
  • 대출 구조 및 실제 수익자 입증 어려움 있을 수 있으나, 경위 설명과 시행사 책임 부각으로 조정 시도
• 4. 내부 진상조사 및 증거 보존
  • 향후 법적 분쟁 대비 모든 증빙자료 보관 철저

5. 사건 진행시 주의점 및 법률환경 변화

• 유사 사례 판결
  판례상 허위(차명) 분양계약을 통한 대출금의 경우, 대출계약상 명의인에게 채무책임 인정이 원칙입니다.
• 분양대금 반환 및 분양보증 청구 시 특별 사정 있는 경우만 보호
  실질 수분양자의 선의, 실제 분양 목적 여부가 핵심 판단 기준[법제처 국가법령정보센터(대법원 2010가합17519 판결)].

6. 상담 요약 및 주의 안내

• 기본적으로 대출계약서상의 명의인은 금융기관에 대한 채무 책임을 집니다.
• 시행사가 대출금의 실수익자임이 객관적으로 입증된다면, 시행사 상대로 구상권 청구 및 손해배상 소송이 가능합니다.
• 금융기관의 채무 변제 자체를 거부할 수 있는 직접적 방법은 현재 판례와 실무상 제한적입니다.
• 형사책임은 ‘실제 기망 여부’와 상황에 따라 달라질 수 있으므로 신속하게 관련 증거 자료를 모으고, 시행사의 부정행위가 분명하다면 사기, 배임 등 형사고소도 병행해야 합니다.
• 본 상담 내용은 일반적인 법률 정보 제공을 위한 것이며, 구체적인 사실 확인 및 증거 분석을 전제로 한 최종 법적 자문은 아닙니다.

7. 후속 조치 안내

• 필요 증거 자료 모두 확보 및 정리
• 전문 변호사(특히 건설·부동산, 형사 분야)와의 상담을 권장합니다.
• 빠른 대응이 중요하므로, 현 상황을 상세히 정리해 위 자료를 준비 후, 변호사에게 구체적 대응 방안을 의논하십시오.

참고 판례

• “허위·차명 분양계약에 따른 중도금 대출의 경우 분양계약자에게 채무책임이 있다”
  [국가법령정보센터 대법원 2010가합17519]
• “금융기관 사기죄 불인정”
  [조선일보-대법판결]