허위분양계약에 따라 시행사가 중도금대출을 받아간 경우 허위분양계약을 체결한 수분양자가 은행의 중도금대출채무에 대하여 책임을 부담하여야 하나요? > 상담사례

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허위 분양계약에 따라 시행사가 중도금 대출을 받아간 경우, 허위 분양계약을 체결한 수분양자가 은행의 중도금 대출채무에 대해서도 법적으로 책임을 질 수 있습니다. 아래에서 주요 쟁점과 구체적인 법적 구조를 분석하여 안내합니다.

1. 사건의 전개 상황 및 세부 사항

• 시행사는 낮은 분양률을 개선하거나 사업자금 확보를 목적으로 주변 지인 또는 친척 등 실수요자가 아닌 명의자를 섭외해 허위(가장) 분양계약을 체결합니다.
• 명의만 빌려준 수분양자들은 보통 시행사의 부탁 또는 금전적 대가 등으로 분양계약서에 서명하고, 실제로는 아파트를 분양받을 목적이나 실질적 소유·점유 의사가 없습니다.
• 시행사가 명의자의 이름으로 은행과 중도금 대출계약을 체결하여 대출금을 지급받아 사업자금 등으로 활용합니다.
• 증거자료로는 허위 분양계약 및 대출신청서, 명의 대여 관련 채팅·통화, 약정서, 분양계약금 등의 제공 내역이 법적 분쟁에서 주요하게 다루어집니다.

2. 중요 법적 쟁점 및 책임 주체

• 핵심 법적 쟁점은 ‘명의만 빌려준 수분양자(허위 수분양자)’가 금융기관(은행)에 대한 중도금 대출채무에 연대책임을 질 것인가입니다.

관련 법리

• 대법원 판결에 따르면, 허위 또는 차명 분양계약을 체결한 경우, 보증회사는 보증책임이 없으나, 금융기관과의 대출계약상 명의자가 ‘대출채무자’로 서명했을 경우, 일반적으로 명의자는 은행에 대한 채무를 부담하게 됩니다[국가법령정보센터(대법원 판례)][Daum카페][전국아파트신문].
• 명의대여자가 "실제 채무를 부담하지 않겠다"라는 약정이 시행사와만 존재하고, 은행이 이에 대해 알지 못하는 경우에는 대외적으로 민법상 표현대리 또는 신의칙 원칙 등에 따라 명의대여자는 채무자로서 책임을 질 수 있습니다.

3. 법적 절차

• 은행은 명의자를 상대로 대출채무 상환을 청구할 수 있습니다.
• 명의자는 “허위 분양계약임을 은행이 알았다” 또는 “시행사와의 내부 약정이 있으니 자신은 책임이 없다”고 주장할 수 있으나, 은행이 명의자를 ‘정상 수분양자’로 알고 대출을 실행한 경우, 원칙적으로 채무 책임이 인정됩니다.
• 만약 명의자가 돈을 갚아야 할 위험에 처했다면, 시행사에 구상권(내가 대신 갚은 돈을 시행사에게 청구하는 권리)을 행사할 수 있으나, 구상금 회수의 실질 가능성은 시행사의 자금 사정에 달려 있습니다.

4. 구체적 조치 및 대안

• 합의 또는 조기상환: 시행사와 합의해 사전에 대출 상환, 명의변경 등 처리
• 소송(구상권 청구): 은행에 대출금 모두 상환 후, 시행사(혹은 시행사 경영진 등 관련자)를 상대로 구상금 소송 제기
• 형사고소 고려: 시행사 혹은 관계자가 기망행위(사기, 업무상배임 등)를 통해 명의를 유도했다면 형사상 고소 가능
• 장점: 채무를 명확히 정리하고 은행에 피해 확산 방지
• 단점: 시행사의 파산, 잠적 등으로 구상금 회수 곤란 가능성

5. 상황 변화 및 최신 동향 반영

• 최근 판례와 금융감독규정 모두, 금융기관과 개인 간의 대출 계약에서 명의자 책임을 매우 엄격하게 인정합니다.
• 간혹, 은행 직원이 허위 분양임을 알고도 대출을 승인한 경우라면, 명의자의 책임이 제한될 수 있습니다. 그러나 입증은 매우 까다롭습니다.

6. 요약 및 안내

• 허위 분양계약에 의한 중도금 대출의 경우, 명의자는 통상적으로 대출채무를 부담합니다.
• (시행사 등) 내부 약정이 있더라도, 은행이 이를 알지 못하면 은행에 대한 책임을 면하기 어렵습니다.
• 이 상담은 참고자료 제공을 위한 것이며, 구체적 사건은 반드시 변호사 등 전문가와의 상세한 상담을 권고합니다.

7. 후속 조치 안내

• 현재 본인이 유사한 상황이라면 즉시 대출금 및 명의 대여 관련 자료 일체를 확보하세요.
• 빠른 시일 내 변호사와의 1:1 상담을 통해 사안별 계약서, 증거자료 검토 및 대응 방안을 모색하시기 바랍니다.
• 만약 사기, 명의도용 등이 의심된다면, 금융기관과 경찰 또는 검찰 등에 사건 사실을 통지하는 것도 고려하십시오.