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보고서

1. 해설

질문자는 단독주택의 1층을 임대하였으나, 임차인에게 임대차 기간 만료 후 보증금 반환이 어려워져 현재 강제경매가 진행 중인 상황입니다. 여기서 "강제경매를 정지시킬 방법이 있는지"가 핵심 쟁점입니다.

임대차기간이 종료되고도 보증금 반환이 이뤄지지 않을 경우, 임차인은 임대인을 상대로 소송을 제기해 판결(집행권원)을 받으면, 이 집행권원을 바탕으로 임대인의 부동산에 대해 강제경매 신청이 가능합니다. 경매가 개시된 이후에는 법적으로 채무(보증금 반환금)를 모두 변제하거나, 법원이 인정하는 합의 내지는 담보제공 등 특별한 사정이 없는 한 경매절차가 계속 진행됩니다.

강제경매를 ′정지′시키거나 ′중단′하려면 아래와 같은 방법이 있습니다.

• 채무(보증금) 전액 또는 법원이 인정하는 일부 금액을 변제
• 경매 신청 채권자(임차인)와 합의(예: 분할상환, 지급기일 약정 등) 후 집행 신청 취하
• 경매집행정지 신청: 집행에 중대한 하자가 있거나, 경매개시결정 이후 불복할만한 절차상 문제가 있을 때(예: 채무 전부 변제 등)
• 집행정지 가처분: 잠정적 정지 필요 시, 집행문 부여에 관한 이의·이의신청 등
• 파산·회생절차 개시: 법인·개인 회생신청 등으로 집행정지 효력 발생 가능

단순한 자금 사정(예: 돈이 아직 마련되지 않았다)만으로는 강제경매를 일방적으로 정지시킬 수 없습니다. 임차인과의 협상을 시도하여 분할상환이나 기한의 이익 부여에 관한 합의를 통한 경매취하 유도 등 현실적인 대응이 필요합니다.

2. 관련 판례

• 대법원 2011다83883 판결
  임차보증금 반환의무를 이행하지 않아 강제경매가 진행 중인 사안에서, “채무자가 변제를 전부 완료한 경우, 강제집행 절차가 종료되어야 한다”고 판시.

• 대법원 2007다16236 판결
  “경매 개시 전후를 불문하고 피담보채권이 소멸하면 경매절차는 중단, 종결되어야 한다.”

• 서울중앙지방법원 2017카합864 결
  “문서상 담보 제공, 기타 법원이 적법하다고 인정하는 사유가 있을 때 경매절차 정지 결정이 가능함.”

3. 관련 법령

• 민사집행법 제262조
  "경매개시결정 이후에 채무 전부를 변제하거나 이에 갈음하는 합의를 한 경우, 이해관계인은 법원에 집행취소 또는 집행정지 신청을 할 수 있다."

• 민법 제750조 (불법행위에 기한 손해배상)

• 임대차보호법 제3조의3 (보증금 반환채권)

• 민사집행법 제44조 및 제45조
  (집행권원에 대한 이의제기와 집행정지)

4. 참고 사항

• 경매가 개시된 후라도, 임차인과 실질적인 분할상환 등 협의를 통해 합의문을 제출할 경우 임차인이 경매 신청을 취하하도록 할 수 있습니다.
• 보증금 중 일부만을 마련해 분할상환의사를 밝히고 협상하면 임차인도 실익상 경매취하를 고려할 수 있습니다.
• 단, 실제로 임차인이 취하하지 않으면 법원이 임의로 경매를 정지시켜주지 않으므로, 채권자(임차인)와의 원만한 협상이 가장 현실 적대안입니다.
• 경매진행 간 집행정지 또는 집행취소 절차는 실질적으로 변제 완료나 집행권원 무효 등의 근거가 필요합니다.
• 시간적 여유가 많지 않으니 신속하게 대응해야 하며, 임차인의 채권액, 주택의 담보부채 상태, 우선순위 등을 면밀히 파악해야 합니다.

5. 요약 및 안내

• 강제경매 정지는 보증금 전액을 변제하거나 임차인과의 합의를 통해 취하가 이뤄지는 경우에만 이루어집니다.
• 임차인과의 협상을 시도해보고, 변제계획을 제시해 합의서를 받는 것이 필요합니다.
• 집행권원 상 이의사항(변제완료, 부당한 집행 등) 등 법적 근거가 있으면 집행정지 신청이 가능하나, 운용은 매우 제한적입니다.
• 궁극적으로 강제경매 정지를 위한 핵심은 실질적 변제, 채권자의 동의, 그리고 필요한 경우 법원의 집행정지결정 확보입니다.
• 본 답변은 법적 권리 및 사정을 판단하는 참고용이며, 정확한 사건 경위 및 세부사정에 따라 조치 방법이 달라질 수 있으므로, 실제 실행 전 전문 변호사와의 상담이 필요합니다.

6. 후속 조치 안내

• 상황이 시급한 만큼, 즉시 임차인과 신속히 협상을 진행하는 것이 권장됩니다.
• 협상에서 현실적인 변제 계획을 제출하고, 임차인에게 경매 취하 또는 지연 요청을 문서로 남기십시오.
• 채무 일부 변제가 가능하다면 일부라도 지급하되, 합의서에 ′강제경매 취하′를 명확히 기재하십시오.
• 임차인과의 합의가 어렵거나 추가적 법적 절차(집행정지, 쟁송 등) 검토가 필요한 경우, 부동산/집행전문 변호사와의 직접 상담을 반드시 권유합니다.
• 향후 경매절차 관련 안내문(집행관 고지 등)을 지속적으로 확인하고, 진행 현황을 점검하며 후속 대응을 준비하시기 바랍니다.