• 목록
• 게시판 리스트 옵션
  • 수정
  • 삭제

보고서

해설

분양계약이 파산에서 어떻게 처리되는지는 다음과 같이 구별하여 설명할 수 있습니다.

1. 파산의 경우:
   파산 선고가 내려지면, 파산관재인이 모든 계약상의 권리와 의무를 검토하게 됩니다. 분양계약과 같이 쌍무 미이행(쌍방 모두 이행하지 않은 상태)인 계약에 대해서는 파산관재인에게 해제권이 인정됩니다. 즉, 아직 분양대금과 소유권 이전이 모두 완료되지 않은 상태라면, 파산관재인이 일방적으로 계약을 해제할 수 있습니다. 이때 수분양자는 ′나머지 대금′을 납부할 의무에서 해방되고, 이미 낸 계약금 등은 해당 계약 조항(위약금 조항 등)에 따라 손해배상이나 위약금 성격으로 처리될 수 있습니다.
   분양업체(시행사)도 채권자 지위로서 손해배상 청구 또는 잔여 채무에 대한 청구권을 파산 채권으로 행사하게 됩니다.

2. 개인회생의 경우:
   분양대금을 감당하지 못해 개인회생을 신청하는 경우, 원칙적으로 분양계약의 해제가 자동적으로 이뤄지는 것은 아니지만 실무상 분양계약 포기(해지)를 통한 부채 정리가 진행됩니다. 분양사업자는 회생 채권자로 편입되어 변제계획에 따른 변제를 받게 되고, 미납 금액의 전부를 변제할 필요는 없습니다.

3. 분양계약의 해제 및 위약금 처리:
   계약금만 납부되고 잔금을 납부하지 않은 상태라면 수분양자는 언제든 계약 해지가 가능하며, 이때 계약금 몰수 등 손해배상 문제가 따릅니다. 이미 일부 금액이 납부된 경우에도 위약금, 중도금 등은 파산·회생 절차상 채권으로 처리됩니다.

4. 법적 효력:
   파산·회생 절차에서 분양계약은 일방 해제가 가능하고, 이에 따른 잔여 채무, 위약금 등은 채권자 목록에 편입되어 원칙적으로 변제 또는 탕감 대상이 됩니다.

관련 판례

• 대법원 2014.6.26. 선고 2013다72173 판결:
  “파산절차에서 쌍무 미이행계약의 경우, 파산관재인은 계약 당사자 일방의 의사만으로도 해제할 수 있으므로, 분양계약에 따라 잔금지급 및 등기이전이 모두 완료되지 않은 경우라면, 관재인이 이를 해제하고, 손해배상금 등은 파산채권으로 정산한다.”

• 서울고등법원 2013나2045531 판결:
  “파산 선고 이후 장래 이행될 부동산 분양계약의 경우, 파산관재인이 계약을 해제하면, 계약금 이외의 기납부 금액에 대한 반환 또는 손해배상은 파산절차 내에서 청산한다.”

• 서울회생법원 실무례:
  “개인회생절차에서 수분양자의 귀책으로 분양계약이 해제된 경우 위약금 등이 회생채권으로 편입되어 변제계획안에 포함되어 조정된다.”

관련 법령

• ｢채무자 회생 및 파산에 관한 법률｣ 제335조:
  “쌍무계약 중 미이행 부분이 있으면 파산관재인은 계약상대방과 협의하여 이행 또는 해제할 수 있다. 관재인이 해제를 선택한 때, 상대방은 손해배상을 파산채권으로 청구할 수 있다.”

• ｢민법｣ 제544조(상대방의 파산과 해제권):
  “계약의 일방이 파산하거나 회생절차가 개시되면 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 기간 내에 이행하지 아니하면 계약을 해제할 수 있다.”

참고 사항

• 파산관재인의 권한:
  파산 선고 이전까지 체결된 쌍무계약(분양계약 등)은 미이행 부분이 있을 경우 파산관재인이 해제할 수 있습니다.
• 개인회생과 다주택 분양계약:
  단순히 분양계약 해제만을 목적으로 한 개인회생 신청은 허용되지 않을 수 있으며, 실질적인 채무 초과와 변제 불능 상태가 입증되어야 합니다.
• 위약금 및 계약금:
  계약금, 위약금 등은 분양계약 해제 시 손해배상 또는 파산·회생 채권으로 처리됩니다.
• 특수 상황:
  분양 후 중도금 대출이 이루어진 경우, 금융기관의 채권 역시 파산절차나 회생절차에 편입됩니다.

요약 및 안내

• 분양계약은 파산 선고 시 파산관재인이 해제할 수 있고, 이에 따른 위약금·잔여 채무 등은 파산채권·변제계획에 따라 처리됩니다.
• 계약금만 납부한 경우 해제 시 계약금 몰수로 종료됩니다.
• 다만, 단순한 분양계약 해제 목적의 파산·회생 신청은 법원이 기각할 수 있으니, 전체 채무 상황을 종합적으로 입증하는 것이 중요합니다.
• 본 답변은 참고용 법률 정보이며, 구체적 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

후속 조치 안내

• 사안별로 분양계약서, 분양대금 납부 내역, 분양업체와의 교신 내용, 기타 채무(금융기관 대출 등) 자료를 준비하여 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.
• 이미 법적 절차(파산, 회생) 진행 중이라면, 관재인 또는 법원에 계약 해제 통지 여부 및 관련 채무 처리 방침에 대하여 확인이 필요합니다.
• 분양계약 해제 이후 남은 손해배상, 위약금 등은 파산·회생 신청서류에 빠짐없이 포함시키는 것이 중요합니다.
• 최신 실무 경향, 심사 요건 등은 추후 개정 법령 및 판례 변화에 따라 달라질 수 있으므로 지속적으로 모니터링 하시길 권고합니다.