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보고서

1. 해설

가집행과 단수·단전조치는 각각 소송절차상의 임시집행과 건물사용·관리 과정에서의 제재조치로 구분됩니다.

• 가집행이란 채권자가 소송에서 승소판결을 받으면, 피고가 항소를 제기하더라도 판결이 확정되기 전에 바로 강제집행(재산압류·경매 등)이 가능하게 하는 법원의 임시 집행명령입니다.
• 단수·단전조치란 건물(특히 아파트, 오피스텔, 상가 등 집합건물) 입주자가 관리비, 임대료 등을 장기간 체납할 때, 관리단 또는 임대인이 해당 세대의 수도와 전기의 공급을 중단하는 행위를 말합니다.

주요 법적 쟁점은 단수·단전조치가 허용되는지, 위법행위성, 그리고 손해배상책임 또는 업무방해죄가 성립하는지에 있습니다.

2. 관련 판례

• 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결

  집합건물의 관리단이 관리규약에 따라 관리비 체납자를 상대로 단전·단수 조치를 실시한 사건에서, 대법원은 “관리규약에 근거가 있더라도 동기·목적, 방법, 경위, 피해정도 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념상 허용될 수 있는 상당성이 있을 경우에만 위법성이 조각된다. 단순히 규약 위반만으로는 정당성이 인정되지 않는다”고 판시했습니다. 즉, 관리규약상 근거 + 사회통념상 허용될 만한 상당성이 모두 있어야만 적법합니다.

• 대법원 2004. 5. 13. 선고 2004다2243 판결

  상가 등 집합건물 관리에 관한 사안에서는 사적자치와 공동이익 보호 차원에서 자치규약에 따라 일정한 제재조치(단전·단수 등)를 둘 수 있고, 권리남용에 해당하지 않으면 적법하며 업무방해죄도 성립하지 않을 수 있다고 본 바 있습니다.

3. 관련 법령

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

  해당 법률은 관리단의 관리권한 및 자치규약 제정을 허용하고 있습니다. 다만, 구체적인 단전·단수의 실시 기준, 절차 등은 자치규약 또는 개별 계약에 위임하고 있습니다.

• 민법 제750조(불법행위)

  고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 경우 손해배상책임.

• 형법 제314조(업무방해죄)

  위력으로 타인의 업무를 방해할 경우 형사처벌의 대상이 될 수 있습니다.

4. 참고 사항

• 가집행과 단수·단전조치는 법적 성격이 다릅니다. 가집행은 주로 금전채권 회수를 위한 강제집행절차이고, 단수·단전은 사용·임대관계에서의 사적 제재조치입니다.
• 관리규약·임대차계약에 단수·단전조치 근거가 있다고 하더라도, 자동적으로 허용되는 것이 아니라 “사회통념상 상당성”이라는 추가적 제한요소가 적용됩니다.
• 지나친 단수·단전조치는 손해배상 및 형사고소의 위험이 있으므로 주의가 필요합니다.
• 단수·단전 실시는 매우 예외적으로 최소한의 방법과 절차(사전 독촉·고지, 단계적 조치 등) 준수가 요구됩니다.

요약 및 안내

• 단수·단전조치는 관리규약 등에서 정하더라도, 법원은 사회통념상 허용될 만한 상당성이 있어야 위법하지 않다고 봅니다.
• 가집행은 소송에서 별도로 논의되는 강제집행의 문제로, 단수·단전과 직접적 연계는 없습니다.
• 관리비, 임대료 등 채권 회수에는 원칙적으로 소송 → 집행(가집행 포함) 절차가 권장되며, 단수·단전조치 남용은 불법행위 및 형사책임 위험이 높으니 신중해야 합니다.
• 본 내용은 일반적인 참고자료로, 구체적 사건은 사실관계와 실무상 특별한 사정에 따라 달라질 수 있으니, 필요한 경우 반드시 전문 변호사의 상세 상담을 받으시길 권고합니다.

후속 조치 안내

• 구체적인 단수·단전 상황(장소, 체납기간, 관리규약·계약서 내용, 조치 전 절차 등)을 정리해 두는 것이 필요합니다.
• 위 조치가 실질적으로 필요한 경우 사전 내용증명, 협의 및 단계적 경고 등 절차를 반드시 거치시기 바랍니다.
• 법원 판례와 다르게 해석할 위험이 있는 경우 즉시 법률전문가와 상담해 주시고, 이미 단수·단전조치가 진행 중이라면 신속히 사후 대응 방안(예: 민사, 형사책임 방지 등)에 대해 전문 자문을 받으시기 바랍니다.
• 본 답변은 법적 자문이 아니며 참고용 안내사항임을 유의해 주세요.