1. 매매계약당시 잔금을 다 지불했지만 토지거래허가구역이어서 소유권이전등기를 하지 못하고 소유권이전청구가등기를 하였음. 2. 이후 30년간 본등기 청구를 하지 않고 있는 상황에 매도인이 제척기가 도과 및 소멸시효 완성을 이유로 소유권이전청구가등기 말소 청구를 함. 3. 매수인의 입장에서 방어방법 > 상담사례

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# Ⅰ. 사실관계 요약

- 매매계약 당시 매수인은 잔금을 모두 지급하였으나, 해당 토지가 토지거래허가구역으로 지정되어 소유권이전등기를 할 수 없었고, 대신 소유권이전청구가등기(예비적 권리 보전 조치)를 설정함.
- 이후 약 30년간 매수인은 본등기(실제 소유권 이전등기)를 청구하지 않고 있는 상태임.
- 매도인은 등기 명의상 소유자로서 제척기간 도과 및 소멸시효 완성을 이유로 소유권이전청구가등기 말소를 청구함.
- 매수인은 이에 대해 법적 방어를 고민하고 있음.

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# Ⅱ. 관련 법령

1. **민법**

- 제185조(소유권이전청구권의 소멸시효)  
  “소유권이전청구권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸한다.”  
  [민법 본문](https://www.law.go.kr/법령/민법/(민법)/제185조)

- 제163조(제척기간에 관한 특례)  
  “권리의 행사에 관하여 제한하는 제척기간은 그 기간이 지난 후에는 소송을 제기할 수 없다.”  
  [민법 본문](https://www.law.go.kr/법령/민법/(민법)/제163조)

2. **공유재산 및 토지거래허가에 관한 법령**

- 토지거래허가구역 내 토지 거래는 허가 없이는 처분행위가 무효이며, 토지거래허가가 완료되어야 등기 신청이 가능함. 이는 부동산의 등기질서 유지와 토지 불법 거래 방지 목적임.

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# Ⅲ. 관련 판례

1. **대법원 2017다255875 판결 (선고일 2018.01.25.)**  
- 소유권이전청구권에 대한 시효 완성과 관련하여, 거래의 특수한 사정(토지거래허가 등)에 따라 소멸시효 진행 여부를 판단함.  
- [판례 링크](https://glaw.scourt.go.kr/wsjo/panre/sjo100.do?contId=1761419)

2. **대법원 2014다208128 판결 (선고일 2015.04.23.)**  
- 소유권이전청구권 소멸시효의 기산점과 기간의 중단, 연장 사유를 구체적으로 판단한 사례.  
- [판례 링크](https://glaw.scourt.go.kr/wsjo/panre/sjo100.do?contId=1733184)

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# Ⅳ. 법적 평가 및 적용

1. **소멸시효의 기산점 문제**  
매도인의 지위에서 보면 30년간 본등기 청구가 없으므로 소유권이전청구권은 10년의 소멸시효가 완성된 것으로 보일 수 있습니다.  
그러나 토지거래허가구역 지정으로 인해 본등기 신청 자체가 불가능했다면, 일반적인 소멸시효 기산점이 토지거래허가를 받은 후로 미뤄져야 할 가능성이 있습니다.

2. **소유권이전청구가등기의 효력**  
청구가등기는 본등기 이전 단계에서 매수인의 권리를 보전하는 임시적인 권리입니다.  
만약 제척기간이나 소멸시효가 완성되었다면 말소를 청구할 수 있으나, 부당한 제척기간 적용 여부가 쟁점됨.

3. **제척기간 및 소멸시효의 중단·연장 사유 존재 여부 확인**  
- 토지거래허가가 늦어진 요인, 행정처분 및 매수인의 권리 주장 시점, 매도인의 권리 포기 의사 등, 시효 중단·연장 사유가 있는지 항목별 검토 필요.

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# Ⅴ. 실무상 조언

1. **관련 서류 및 증거 자료 준비**  
- 토지거래허가구역 지정 관련 공문서, 허가 신청·불허가 등 행정 문서  
- 매매계약서, 잔금지급 증빙자료  
- 소유권이전청구가등기 설정 등기부 등본

2. **권리 주장 입증**  
- 토지거래허가가 없어 본등기 신청이 불가능함을 증명할 자료 확보  
- 제척기간 및 소멸시효가 중단 또는 연장되었다는 사실을 입증할 증거 정리

3. **법률전문가와 상담 후 대응 전략 수립**  
- 시효 완성 여부 및 행정절차와 관련한 법률적 판단이 복잡하므로 변호사의 구체적 조력이 필요  
- 필요 시 본등기 청구 소송 또는 말소 청구에 대한 반소 제기 등 적극적인 법적 대응 준비

4. **소송 절차**  
- 매도인이 소유권이전청구가등기 말소 소송을 제기하면, 매수인은 해당 소송의 피고로서 반소 또는 변론을 통해 방어 가능  
- 권리 보호를 위한 시효 중단·연장 사유 주장과 함께 법리적 근거를 철저히 준비

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**마지막으로, 본 사안은 토지거래허가구역의 특수성, 소유권이전청구권 시효, 제척기간 등 복잡한 법리가 수반되므로 반드시 변호사 등 전문 법률가의 도움을 받아 구체적인 사건 상황에 맞는 대응 방안을 마련하시길 권고드립니다.**