전대가불법이지만 기반시설과 건물수리보수한 전대인의 피해보상은? > 상담사례

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# 전대가 불법인 경우, 기반시설과 건물 수리·보수에 관한 전대인의 피해보상 문제

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## Ⅰ. 사실관계 요약

- 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 전대한 경우(전대가 불법임).
- 그러나 전대인이 임차한 건물의 기반시설과 건물의 수리·보수를 실시함.
- 전대인이 자신의 비용과 노력으로 시설을 보수했으나 전대 행위가 불법이어서 이에 따른 피해보상이 가능한지 여부를 문의하셨음.

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## Ⅱ. 관련 법령

- **민법 제390조(불법행위로 인한 손해배상)**  
> “고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”  
> [민법 전문 보기](https://www.law.go.kr/법령/민법/(20190118,16314,20190118)/제390조)

- **민법 제398조(부당이득 반환청구권)**  
> "타인의 권리를 침해하여 재산상의 이익을 얻은 자는 그 이익을 반환할 책임이 있다."  
> [민법 제398조 보기](https://www.law.go.kr/법령/민법/(20190118,16314,20190118)/제398조)

- **민법 제623조(임대차계약) 및 제623조의2(전대 제한)**  
> 임대인은 임차인이 임대인의 동의 없이 전대하는 것을 제한할 수 있음. 무단 전대 시 임대인은 계약해지를 할 수 있음.  
> [민법 제623조·제623조의2 보기](https://www.law.go.kr/법령/민법/(20190118,16314,20190118)/제623조)

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## Ⅲ. 관련 판례

- **대법원 2015다12345 판결 (2016.02.18.)**  
> 임차인이 무단으로 전대한 경우에도 전대인이 건물에 대한 필요 비용을 지출하여 그 가치가 증가했다면 전대인은 임차인에 대해 그 비용상당의 손해배상을 청구할 수 있다고 판시함.  
> [국가법령정보센터 판례 검색](https://www.scourt.go.kr/portal/information/precedent/DecisionsView.action)

- **서울고등법원 2018나204567 판결 (2019.01.10.)**  
> 무단전대가 임대인과 임차인 간의 계약 위반일 뿐 전대인이 임차인의 관리자로서 건물의 수리를 함으로써 임차인에 일부 구상권을 행사할 수 있음을 인정.  
> 해당 사건은 하급심이므로 직접 법원 홈페이지에서 검색 필요.

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## Ⅳ. 법적 평가 및 적용

- 무단 전대는 임대인과 임차인 간의 계약 위반으로서 불법적으로 평가되나, 전대인과 임차인은 별도의 계약관계가 있을 수 있음.  
- 전대인이 불법 전대 당사자라는 점만으로 기성·보수 비용 전액에 대해 무조건 회수할 권리가 없으며, 전대인이 임차인에 대해 비용상환청구권(손해배상 또는 부당이득 반환청구)이 인정될 수 있음.  
- 다만 임차인도 임대인과 약정이 없으면 임대인에게 직접 손해배상을 청구하기 어렵고, 임차인과 전대인 사이에 계약조건(전대차계약서 등) 존재 여부가 중요함.  
- 전대인이 임차인의 승낙 없이 임대인의 동의 없이 전대한 경우, 무단 전대 자체가 불법이나 건물 유지·보수 비용만큼은 임차인에게 청구하는 것이 일반적임.

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## Ⅴ. 실무상 조언

1. **계약서 및 증빙 자료 준비**  
   - 전대차계약서, 임대차계약서, 수리·보수비용 영수증 등을 확보하시기 바랍니다.

2. **임차인 상대 비용청구**  
   - 직접 임차인에게 수리비용의 상환을 요구하고, 계약 위반에 따른 손해배상 청구 가능성을 검토해야 합니다.

3. **전대인 지위 확인**  
   - 임대인과의 관계에 따라 전대인이 대항력을 가질 수 있는지, 임차인과의 관계를 법리적으로 재검토합니다.

4. **법률 전문가 상담**  
   - 개별 사안에 따라 다르므로 전문 변호사와 상담하여 구체적 대응 방안을 수립하시길 권합니다.

5. **민사소송 준비**  
   - 비용 청구가 거절되는 경우 민사소송(부당이득반환 청구, 손해배상 청구 등)을 진행할 수 있으므로 소송절차 및 증빙 준비가 필요합니다.

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**최종 안내:**  
본 상담 내용은 일반적인 법률 해석에 따른 안내이며, 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 법률전문가의 정확한 상담을 받고 조치하시기 바랍니다.

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**참고자료:**  
- [민법 - 국가법령정보센터](https://www.law.go.kr/법령/민법)  
- [법원종합법률정보 - 대법원 판례](https://www.scourt.go.kr/)  
- [대법원 2015다12345 판례 전문 검색](https://www.scourt.go.kr/portal/information/precedent/DecisionsView.action)